قضيه وحوار - نادي الهلال السعودي - شبكة الزعيم

المخاوي ..؟ · #1 10/06/2008, 03:20 PM

تقوم لجنة مختصة في وزارة التجارة والصناعة حاليا بالتحقيق مع 12 مكتب محاسب قانوني مرخص لمساءلتهم عن إخفاء القوائم المالية لمساهمات عقارية كانوا يقومون بمراجعة حساباتها المالية.
وتأتي هذه الخطوة على خلفية موجة المساهمات العقارية التي تزايدت في السنوات الأخيرة ويبلغ عددها بحسب دراسة لوزارة التجارة نحو 109 مساهمات تقدر قيمتها الإجمالية بـ 13.26 مليار ريال، فيما يقدر عدد المتعثر منها بنحو 47 مساهمة بحجم يفوق 6.9 مليارات ريال، في حين يقدر مختصون عقاريون أن هناك ما يزيد عن 90 مساهمة متعثرة مرخصة وغير مرخصة، بقيمة تصل إلى 20 مليار ريال، وما يعزز مصداقية هذه التقديرات أن بيانات وزارة التجارة تشير إلى أن ما تم إحصاؤه لديها يشكل نسبة لا تتجاوز 52 % من إجمالي قيمة المساهمات التي تم الترخيص لها.
ويرى اقتصاديون أن لتعطل هذه المبالغ الكبيرة وعدم استمراريتها في الدورة الاقتصادية تأثيرا سلبيا على الاقتصاد الوطني بشكل عام والقطاع العقاري بشكل خاص حيث أدى ذلك إلى عدم مساهمة قطاع البناء والتشييد بما نسبته 3.6% في الناتج المحلي الإجمالي لعام 2006.
وبدأت فكرة المساهمات العقارية في المملكة قبل نحو 70 عاماً من خلال مساهمة "حويطات" الرياض والتي حققت نجاحا كبيرا في وقتها شجع الكثير فيما بعد على الدخول في مثل هذه المساهمات باعتبارها قناة استثمارية آمنة، إلا أن تعثر الكثير منها أفقدها بريقها وجعل منها عبئاً على القطاع العقاري في المملكة بعد أن كانت فرس الرهان للجم أي أزمة سكانية مستقبلية محتملة في البلاد.
وتشير تقديرات رسمية إلى أن حجم المساهمات المتعثرة يشكل ما نسبته 1% من الناتج المحلي الإجمالي بالأسعار الثابتة لعام 2006، كما تشكل ما يزيد عن 13 % من الناتج المحلي الإجمالي لقطاع البناء والتشييد لنفس الفترة، فيما يتوقع اقتصاديون أن تفوق المساهمات المتعثرة مجتمعة ما نسبة 3 % من الناتج المحلي لنفس الفترة.
وتتجاوز إجمالي الخسائر التي لحقت بالاقتصاد الوطني بسبب تعثر المساهمات العقارية 1.9 مليار ريال خلال الفترة من 2004 وحتى 2007، وفقا لإحصائيات ( متحفظة )والخاصة بالمساهمات المرخصة المتعثرة.

أول مساهمة في المملكة
تعرف المساهمة العقارية على أنها مضاربة عقارية في أرض خام بغرض تطويرها لإنشاء وحدات سكنية أو أبراج تجارية أو نحو ذلك، ويتم إصدارها بصيغة أسهم أو وحدات للاكتتاب فيها تغطي قيمة المشروع، وبعد بيع قطع الأراضي أو الوحدات السكنية تصفي المساهمة، ويتم إعطاء المساهمين حقوقهم منها حسب ما يملكون من أسهم، وبقدر ما يتحقق من أرباح أو خسائر.
وبحسب العقاري إبراهيم محمد بن سعيدان فإن أول مساهمة عقارية شهدتها المملكة، كانت قبل 70 عاما وبالتحديد عام 1359، عندما قام سعد بن حيان أحد سكان مدينة الرياض، بتجميع أموال من بعض المواطنين وشراء ما يسمى حينذاك بـ "الحويطات" المحيطة بالرياض، وهي عبارة عن مزارع تم تحويلها إلى أراض سكنية حيث قام بتأسيس مكتب في سوق المدينة وبدأ العمل على هذه الأراضي بشكل فردي بتقسيمها باجتهاد فردى منه.
و تمت عملية البيع بمزاد علني ليؤسس هذا العمل الفردي باكورة الانطلاق لهذا النوع من المساهمات، وبلغ حينها عدد المساهمين في المرحلة الأولى 27 مساهما بقيمة إجمالية بلغت 103 آلاف ريال.

3 مراحل تنظيمية والأخيرة ضابطة

ومنذ ذلك الحين توالت المساهمات العقارية بغية إنعاش سوق العقار في السعودية وتفعيل واحدة من أهم الأدوات الاستثمارية المكونة للاقتصاد الوطني، في ظل ركود وشح في القنوات الاستثمارية حتى أصبحت شبه محصورة في القطاع العقاري، ومرت بثلاث مراحل تنظيمية بهدف إحكام السيطرة عليها وتوجيهها للمسار الصحيح، اتضح من وقائع الأرقام عدم فشل المرحلتين الأولي والثانية في الوصول إلى مرحلة ضبط السوق.
وتشير دراسة أعدتها إدارة التجارة الداخلية في وزارة التجارة حصلت الـ "الوطن" على نسخة منها، إلى أن التنظيمات في المرحلة الأولي عام 1982 وهي التي وضعت حجر الأساس للمساهمات العقارية، لم تحمل آليات واضحة و ضابطة لكيفية طرح المساهمات غير أن اشتراطاتها الروتينية من وجود كيان قانوني مسجل لصاحب المساهمة، وتحديد موعد نهائي للتصفية بثلاث سنوات، وأن يكون المخطط معتمدا من البلدية أو الأمانة المختصة.
وظهرت المرحلة التنظيمية الثانية في أواخر عام 2003، ويرى العقاري علي البسامي أنها حاولت من خلال التنظيمات المعلنة سد الكثير من الثغرات التي مرت بها المرحلة الأولي وأبرزها أن يكون هناك صك شرعي ساري المفعول ومستوف للإجراءات النظامية ولا يحمل أية منازعات على الملكية، وبموافقة جميع ملاك الأرض في حال كان هناك شركاء.
ويضيف البسامي ظهر عامل هام في تنظيم المساهمة، حيث توجب أن تكون المساهمة موزعة على عدد من الأسهم محددة القيمة والمساحة، إضافة إلى اشتراط أن تكون التصفية في مزاد علني وخلال مدة أقصاها 3 سنوات من إغلاق المساهمة، مع وجوب تعيين محاسب قانوني مرخص لمراقبة المساهمة والتطورات المالية فيها.
وأشار إلى أن ذلك لم يحد من استمرار سلبية طرح المساهمات العقارية واتصفت بكونها قنوات لجمع الأموال مستفيدة من ثغرات قانونية وضعف في آليات رقابة الجهات التشريعية، حتى صدر في عام 2005 ضوابط معدة لطرح المساهمات العقارية في مرحلتها الثالثة حددت 9 شروط للموافقة عليها، عملت على سد ثغرات في المرحلتين الأولى والثانية.
وذكر البسامي أن من أبرز ضوابطها تجزئة المتطلبات وقبل الشروع في الإعلان عن المساهمة بداية من الحصول على موافقة وزارة التجارة والمربوطة بدراسة جدوى وتقدير لقيمة الأرض واعتماد تخطيط الأرض من قبل أمانة بلدية المنطقة، وحتى التقدم لهيئة السوق المالية لفتح صندوق استثماري عقاري، وفقا للائحة منظمة لهذا الشأن من قبل هيئة السوق، وحتى يتم الإعلان عنها عبر شركة وساطة مالية مرخصة.
ويظهر أن المرحلة التنظيمية الثالثة وبعد تجارب مريرة أفقدت الاقتصاد مليارات الريالات، توصل المشرعون إلى وضع جملة من الضوابط، جعلت من المساهمات العقارية أداة استثمارية تعمل وفق نظام مؤسساتي محترف، حيث لم يتقدم أحد إلى وزارة التجارة بصفة جادة لفتح مساهمة منذ التنظيم الجديد، باستثناء صندوق عقاري واحد أطلق مطلع العام الجاري ولقي ثقة في أوساط السوق العقارية.
ربع قرن على أول مساهمة متعثرة ولا حلول
وتسجل محفوظات الجهات القضائية في البلاد، مساهمة "الأجهوري" العائد للمستثمر السعودي فؤاد الأجهوري، كأول مساهمة عقارية وفقا لمصادر غير رسمية، واستهدف إبان إطلاقها قبل ربع قرن من الآن، تحقيق عوائد استثمارية من خلال تطوير مخططات سكنية في مناطق مختلفة من البلاد، تداخلت خلالها العديد من المطالبات والصكوك الشرعية.
وتعثر حلها منذ ذلك الحين حتى إعلان ديوان المظالم الشهر الماضي شروعه في الإعداد والترتيب لمزاد علني على جزء من أملاك منظم المساهمة، في تحركات لإيجاد حلول لما يزد عن 9 آلاف مساهم، تورطوا في المساهمة مع الأجهوري وبحسب معلومات أولية من محاسبين عاملين على القضية، توزعت جنسيات المساهمين ما بين 60 % منهم سعوديون، و 40 % غير سعوديين، تفرقوا بين 20 جنسية، تباينت قيمة مساهماتهم في ذلك الوقت بين 50 ألفا - 500 ألف ريال.

سلبيات رافقت المساهمات العقارية
ويشير الخبير العقاري الدكتور عبد الله المغلوث، إلى أن هناك عددا من السلبيات ظهرت أثناء متابعة المساهمات العقارية، أبرزها تداخل الصكوك وعقود المبايعات، وقد أثر ذلك على بعض المساهمات العقارية التي تأخرت تصفيتها بسبب الدعاوى المقامة حول تداخل صكوك الأراضي المطروحة للمساهمة مع صكوك الأراضي المجاورة، وعدم التزام مكاتب المحاسبين القانونيين بالأنظمة والتعليمات الصادرة من هيئة المحاسبين القانونيين في إعداد التقارير المحاسبية، وعدم التزامهم بإرسالها للوزارة بشكل دوري كل ثلاثة أشهر.
ويضيف المغلوث أن الضوابط المنظمة للمساهمات العقارية بموجب القرار الوزاري الصادر قبل صدور قرار مجلس الوزراء الأخير، حددت مدة المساهمة بثلاث سنوات، وهو الأمر الذي لم تلتزم به بعض المنشآت العقارية حيث عمدت إلى تحديد مدد زمنية قصيرة لإغراء المساهمين رغم أن النظام واضح وصريح مما يؤدي إلى كثرة الشكاوى وإرباك العمل بالوزارة والجهات المختصة.
تحقيقات مع 12 محاسباً قانونياً

وكجزء من محاسبة المتسببين والمقصرين في إدارة المساهمات، تحقق في الوقت الجاري اللجنة المختصة بالتحقيق مع المحاسبين القانونين التابعة لوزارة التجارة مع 12 محاسبا قانونيا، معينين لمراقبة المساهمة عقارية وإعداد تقارير مالية لها، إلا أنهم تورطوا في إخفاء القوائم المالية للمساهمات العقارية العاملين عليها، بشكل مخالف لتنظيم وزارة التجارة.
وأكد وكيل وزارة التجارة للتجارة الداخلية حسان بن فضل عقيل لـ "الوطن"، أن تحقيقات تجرى من قبل لجنة متخصصة من قبل هيئة المحاسبين القانونيين، حول عدم التزامهم كمراقبي حسابات في متابعة سير المساهمة، في إشارة منه إلى احتمالية تورط جهات أخرى ذات علاقة بسير المساهمات والرقابة عليها.
وفي هذا الشأن قال الأمين العام للهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين الدكتور أحمد المغامس إن سبب هذه التحقيقات عدم رفع عدد من المحاسبين القانونيين للوزارة تقارير محاسبية تبين الموقف المالي للمساهمة كل ثلاثة أشهر، أو رفع تقارير غير مهنية وغير كافية.
وذكر المغامس لـ "الوطن" أن العقوبات المتوقعة أن تصدر بحق المتهمين، تأتي بحسب درجة المخالفة، وتتمحور في واحدة من عدة عقوبات منها توجيه اللوم والإنذار، الإيقاف لمدة لا تزيد عن 6 أشهر، التوجيه بشطب ترخيص المحاسب القانوني، مشيرا إلى أنه على الأرجح أن المحاسبين المخالفين كانوا عاملين على مساهمات أعلن عنها خلال المرحلة الثانية لتنظيم وزارة التجارة.

تدخل حكومي ونجاح ثاني عملية تصفية

وبالإضافة إلى التنظيمات التشريعية المذكورة في المراحل الثلاث والتي استهدفت تنظيم عمل المساهمات العقارية، أسهم التدخل الحكومي في حل مشاكل عدد من المساهمات كان آخرها مساهمة "جزر البندقية" ثاني مساهمة يتم تصفيتها بالأمر القضائي عبر مزاد علني كان هو الأكبر من حيث القيمة والحجم في الشرق الأوسط، فيما تم في وقت سابق تصفية مساهمة "سوق بني النجار" العائدة لـ "عقار القابضة ".
وسجلت أهم التطورات في مزاد "جزر البندقية" تحقيقها لقيمة إجمالية تفوق إجمالي المبالغ المساهم بها من نحو 10700 مساهم، إلا أن تحفظات لمراقبين عقاريين حول تقديرات أتعاب المحاسب القانوني والمسوق، إذ بلغت 5.5 % من إجمالي قيمة البيع، وهو الأمر الذي تحفظ عليه المراقبون داعين لوضع معايير محددة لتكاليف التصفية.
وصدر عقب تلك التطورات قرار من مجلس الوزراء لتعديل قراره السابق رقم 220 ليتضمن تشكيل لجنة تضم 6 وزارات للنظر في المساهمات العقارية القائمة برئاسة وزير التجارة والصناعة وعضوية ممثلين بدرجة وكيل وزارة، من وزارات الشؤون البلدية والقروية والداخلية والعدل والمالية وأمين عام الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين وأمين عام الهيئة السعودية للمهندسين.
وعين القرار لها عدداً من المهام التي تتمحور في إعداد آلية لعمل اللجنة لتمكنها من النظر في جميع المساهمات العقارية المرخصة وغير المرخصة.
وفي ذلك قال وكيل وزارة التجارة حسان بن فضل عقيل، إن وزارة التجارة طلبت من الجهات الحكومية الست تعيين مندوبيها في اللجنة الوزارية، استعدادا لبدء أعمالها خلال الفترة المقبلة، إلا أنه لم يحدد وقت لذلك، وأشار إلى توجيهات شخصية لوزير التجارة لوضع آلية عاجلة للأعمال اللجنة فيما ينتظر عقد الاجتماع الأول قريبا.

منظمو مساهمات يبادرون لحلها
وأمام تلك التحركات الرسمية الجادة والتي تهدف إلى تصفية أكثر من 109 مساهمات متعثرة، كشف خالد المبيض مدير عام شركة بصمة لإدارة العقارات لـ "الوطن"، عن تحركات مماثلة في أوساط مؤسسات عقارية منظمة لمساهمات متعثرة منذ أربع سنوات، للمبادرة في تسويقها وتصفيتها، قبل أن تشرع الجهات الرسمية بوضعها في قائمة المساهمات المراد تصفيتها بمزاد علني.
وقال المبيض، يخشى معظم ملاك المساهمات العقارية من أن تكون الطريقة التي ستعمد لها الجهات الرسمية دافعة لإحداث عروض بيع بشكل كبير في السوق العقارية، وبالتالي النزول بها لقيمة سوقية غير عادلة، مشيرا إلى أنهم يعملون في الوقت الراهن على تسويق " سلطانة البحر" إحدى المساهمات المتعثرة، بعد أن نجحوا في إقناع منظم المساهمة في المبادرة بحلها، وهو الأمر الذي يراه المبيض أنه أسهم في حفظ حقوق المساهمين حيث يتم تسويقها بسعر مستهدف عبر نظام التسعيرة المسبقة.
وأشار المبيض، إلى تزايد الطلب العقاري على شراء المساهمات المتعثرة أو المتوقفة، التي باتت فرصة استثمارية جيدة للمستثمرين الجدد، في ظل رغبة القائمين عليها في تصفيتها ورد حقوق المساهمين والخلاص من الملاحقة القضائية، لافتا إلى تجدد الفرص بتزايد الطلب على العقار بشكل عام، وهو ما قد يحفز بعض ملاك المساهمات من التوجه الطوعى والمبادرة لحلها بشكل ودي بعيدا عن الدخول في بيروقراطية المزادات العلنية والتي قد تدفع إلى خفض سعر الأرض دون السعر العادل.
فيما نبه مدير مؤسسة الوهبي العقارية سليمان الوهبي، من تأخير اعتماد المخططات والتعقيدات البلدية التي يمكن أن تواجه عمليات تصفية العديد من المساهمات، مما يفوت فرص البيع بأسعار عادلة، داعيا إلى ضرورة أن يتم التنسيق مع أمانة المناطق محل كل مساهمة واستشراف خططها التطويرية للمنطقة قبل الشروع في التسويق وتصفية المساهمة.
وأشار الوهبي إلى أن وجود مساهمات لا يريد أصحابها إنهاءها وهي المساهمات التي ليس لها سوق والجهة الوحيدة التي قد تقبل شراءها هو صاحب المساهمة نفسه الذي عادة ما يستغل ظروف المساهم فيشتريها بجزء بسيط من القيمة التي سبق أن باعة السهم بها، وهو بالتالي قد استرجع أكبر عدد من الأسهم بقيمة زهيدة وتبقى الأرض على ما هي عليه، محذرا من دخول تكتلات عقارية تستهدف الضغط على السعر للتصفية في أدنى الحدود عبر دخولهم بشكل غير مباشر بأسماء تجار آخرين.

دعوة لإنشاء محاكم عقارية
من جانبه قال المحامي والمستشار القانوني عبد الله بن محفوظ، إن من أبرز ما تضمنته الأنظمة الجديدة الأخذ بالتخصص القضائي بشكل أكبر ومنها تخصيص محاكم تجارية وعمالية وأحوال شخصية وجزائية وعامة، كما أنه في داخل هذه المحاكم هناك دوائر متخصصة في بعض القضايا المهمة، إلا أنه لم يتم النظر في تخصيص محاكم عقارية رغم حجم القطاع والقضايا الدائرة فيه.
وأضاف ابن محفوظ يمثل ذلك رافدا مهما للعملية القضائية وسببا لتركيز الخبرات وتراكمها في أنواع معينة من القضايا والذي بدوره ينعكس إيجابا على الإنجاز والجودة في الأحكام وسيكون للمحكمة التجارية دور بارز في دفع التنمية الاقتصادية في البلاد.

وأشار إلى أن الآلية التنفيذية تضمنت نقل قضاة الدوائر التجارية - الابتدائية والتدقيقية- إلى المحاكم التجارية والتي ستحقق استقرار الأحكام والمبادئ القضائية، وفي حين لم ينص النظام على إنشاء المحاكم العقارية بالرغم من أهميتها إلا أنه جعل للمجلس الأعلى للقضاء بعد موافقة الملك إنشاء محاكم متخصصة كما تنص عليه المادة التاسعة، وهو مارآه ضرورة ملحة في هذا الوقت.

محافظ بديلة عن المساهمات العقارية
وعمد مستثمرون عقاريون إثر صدور المرحلة الأخيرة للتنظيمات إلى تكوين "محفظة عقارية" بالشراكة بين 4 إلى 5 تجار بقيمة لا تقل عن 100 مليون ريال وتصل في حالات المستثمرين الكبار إلى مليار ريال، لاعتقادهم أن تلك التنظيمات لا تدعم أهدافهم الربحية السريعة في مثل عمليات تنظيم المساهمات.
ورغم أن المتحالفين يحرصون على تسجيل حصص الشركاء في المحافظ عبر قانونيين مختصين، إلا أن تحذيرات مختصين تشير إلى احتمال نشوء خلافات بين الشركاء.
وتلفت التحذيرات إلى ما يتوقع من سلبية تلك المحافظ في تضخيم أسعار العقار الخام، جراء التداولات الكثيفة والأهداف المضاربية للقائمين على المحفظة، قبل أن تدخل الأرض مرحلة التطوير العقاري للأغراض التجارية أو السياحية والسكنية.
وتعمل- وفقا للمصادر- تلك المحافظ التي تشهد رواجا كبيرا في جدة والرياض، على استهداف تحقيق أرباح لا تقل عن 80 % خلال عام واحد، عبر مضاربات على الأراضي الخام والمطورة، أو تطوير أراض ومن ثم البيع، ويعين لها محاسب قانوني بمعرفة الشركاء، على أن يرفع لهم تقارير مالية بصفة ربع سنوية، ويتولى إدارة المحفظة أحد الشركاء، وعادة ما يكون متمرسا وخبيرا في تعاملات السوق العقارية.
وقال الدكتور المغلوث في هذا الشأن، هذه عادة تمثل تكتلات بعيدة عن الطابع الرسمي، بين عدد محدد من الأشخاص وتكون قائمة على الثقة بين الأطراف المشاركة في المحفظة الاستثمارية، وتستهدف العمل المضاربي البحت بعيدا عن أي فكر استثماري.
ونبه إلى أن تلك التكتلات وإن كانت تمثل قرارا شخصيا لتجار معينين، إلا أنه يخشى من أن تكون دافعة للأسعار في السوق العقارية بالتصاعد بشكل غير منطقي وغير صحي، لتصنع فقاعة سعرية مصيرها في نهاية الأمر الانفجار، وفي أفضل الأحوال إن استطاع السوق امتصاصها تدفع المشترين النهائيين وهم غالبا الراغبون في تطوير الأرض من أفراد أو مستثمرين للدخول في أسعار مبالغ فيها تنعكس على سعر البيع الفردي للإسكان وللأغراض التجارية.

منقول من جريدة الوطن

راكان _20_ · #2 10/06/2008, 03:23 PM

الله لا يهييينك يا ليت تحط مسافة بين الأسطور علشان نقدر نقرأ

عيوني إحولت ...

تحياتي ...